Vizi della cosa locata, responsabilità del conduttore e del locatore – CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE –

SENTENZA 18 ottobre 2012, n.17892

Vizi della cosa locata, responsabilità del conduttore e del locatore

a cura della D.ssa Claudia Zangheri Neviani

MASSIMA

Il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un’unità immobiliare ubicata il condominio, non legittima quest’ultimo a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell’immobile

IL CASO

Una cooperativa prende in locazione un immobile composto da cantinato e piano rialzato per adibirlo a poliambulatorio medico. Successivamente dal bagno del cantinato iniziano rigurgiti di acque luride, in quantità tale da impedire l’uso dell’immobile. La conduttrice avvisa il locatore delle riparazioni da effettuare, ma quest’ultimo non vi provvede. La società cooperativa decide, di conseguenza, di non pagare i canoni di locazione. Il locatore propone decreto ingiuntivo a cui viene fatta opposizione. Il tribunale di Palermo, accoglie le domande attoree mentre la corte di Appello di Palermo le rigetta affermando che gli inconveniente lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell’appartamento locato. Ne consegue ricorso in cassazione.

QUESITO DA RISOLVERE

La responsabilità per le riparazioni competenza del locatore o del conduttore?

Il conduttore non può autoridursi il canone di locazione.

NORMATIVA E NORMA APPLICABILE

Artt. 1576-1577-1578-1585-1609 c.c.

Artt 9 e 41 co.1 L 392/78

NOTA ESPLICATIVA

La locazione

Nel diritto romano la locatio-conductio comprendeva una serie di contratti molteplici e difformi tra di loro. Solo con i pandettisti tedeschi si ha una prima suddivisione in tre grandi categorie delle diverse fattispecie rientranti nel novero della locazione: specificamente essi suddivisero la “locatio-rei” (di cose), la “locatio operarum” (del lavoro subordinato), la “locatio operis” (del lavoro autonomo) e le “locazioni miste” (di cose ed opere insieme come ad es. la mezzadria e la soccida).

Tale distinzione proseguì nei secoli, e nelle varie legislazioni (tedesca, francese e italiana) fino al codice italiano del 1942 che abbandonò la tripartizione, adeguandosi sia alle critiche della dottrina, sia alle esigenze moderne che chiedevano una autonoma configurazione dell’istituto. Il nostro codice per la prima volta configura la locazione solo con la locatio- rei, disciplinandola all’art. 1571 c.c. come il contratto con il quale il locatario si obbliga a far godere al concedente, per un dato periodo di tempo, un bene mobile o immobile.

Si tratta di contratto tipico, consensuale, ad effetti obbligatori, e a prestazioni corrispettive dal quale nasce un diritto personale di godimento.

Da questo contratto sorgono obbligazioni sia per il conduttore che per il locatore. A carico del primo sussiste: l’obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata; di riconsegnarla allo scadere del termine; e di pagare i canoni. A carico del locatore sussiste l’obbligo di consegnare l’oggetto della locazione in buono stato, nonché di mantenerla in modo tale da servire all’uso predestinato, e di garantirne il pacifico godimento da parte del conduttore.

Gli articoli del codice civile che disciplinano la locazione, non esauriscono l’intera normativa. Il legislatore è, infatti, intervenuto sulla materia con diverse leggi. il primo blocco dei canoni risale al lontano 1915 e così via nell’arco degli anni seguirono analoghe limitazioni per le locazioni ad uso abitativo.[1]. Dette limitazioni derivavano dall’esigenza di sottrarre l’abitazione principale alle regole del mercato. Questi blocchi, che nascono come temporanei e straordinari, con il passare del tempo assumono sempre più “carattere di ordinarietà, sovrapponendosi alla normativa codicistica (Capozzi, Dei singoli contratti, 1988, 204)”[2]. Per questo motivo la corte costituzionale (sentenza 18 novembre 1976 nr. 225)[3] richiede al parlamento l’emanazione di una disciplina omogenea della materia. Il parlamento legifera così la c.d. legge sull’equo canone: Legge 27 luglio 1978 nr. 392. È la prima legge a dare una sistemazione organica alle varie norme vigenti all’epoca in materia, anche questa, però, non esente da critiche viene più volte modificata.

Proprio a seguito dell’emanazione delle diverse leggi, nonché del processo storico e del dibattito in dottrina e in giurisprudenza viene a modificarsi la nozione di locazione da “locazione a locazioni”[4], nel senso che non si ha più una singola fattispecie di locazione, ma diverse ipotesi a seconda del fine e dell’oggetto della medesima. Infatti il legislatore ha predisposto, nel corso degli anni, una specifica disciplina sia delle locazioni per immobili ad uso abitativo con la legge 98/431 che ad uso commerciale L. 78/392.

Nonostante la miriadi di leggi in materia e le diverse “tipologie” di locazione, la definizione della medesima la si riscontra solo nella normativa codicistica all’art. 1571 c.c., la quale conserva la validità di schema generale all’interno del complesso sistema di locazioni. Ne consegue che le norme del codice civile, anche se ridimensionate, sono da considerarsi norme generali applicabili tutte le volte in cui le leggi speciali non prevedano una disciplina diversa.

Vizi della cosa locata e responsabilità

Uno degli obblighi del locatore è quello di mantenere la cosa locata “in stato di servire all’uso convenuto” ex co. 2 art. 1575 c.c.. la garanzia per i vizi non è compresa nelle obbligazioni principali del locatore, ma è disciplinata espressamente dagli artt. 1578-1581 c.c. Detto obbligo comprende sia le riparazioni che il divieto di compiere innovazioni, al fine di assicurare che il bene locato mantenga le condizioni di idoneità, cosicché il godimento del conduttore non sia ridotto o limitato. Il locatore deve quindi porre in essere tutte le operazioni necessarie atte ad eliminare ogni menomazione della cosa sia da un punto di vista funzionale che materiale.

Il conduttore ha, invece, l’obbligo di eseguire solo le opere di manutenzione che necessitano a seguito dell’uso. Solo ed esclusivamente di tali opere il conduttore è responsabile nel caso in cui non le esegua.

L’obbligo di riparazione a carico del locatore, invece, sorge al momento della consegna della cosa, ma diventa esigibile solo con il prodursi di fatti successivi e nuovi che alterino l’oggetto della locazione, dopo che il conduttore gliene abbia dato comunicazione ex art. 1577 co. 1 c.c.. Possono qualificarsi come vizi tutti quelli che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito.

Nel caso in cui il locatore non dia seguito alle richieste di riparazione il conduttore può eseguirle direttamente, previo avviso al proprietario, e salvo il diritto al rimborso della spesa sostenuta.

La giurisprudenza costante conferma che anche nel caso in cui le riparazioni vengano effettuate dal conduttore, il locatore non è esentato dalla conseguenti responsabilità[5]. Si afferma, infatti, che l’esecuzione delle riparazioni da parte del conduttore sono da intendersi come una facoltà del medesimo, il quale, ai sensi dell’art. 1271 c.c., deve usare l’ordinaria diligenza del buon padre di famiglia e quindi fare quanto in suo potere per ridurre il danno.

Il conduttore in caso di inerzia del locatore, può richiedere sia la risoluzione del contratto che in alternativa la riduzione del canone; ed in entrambi i casi il risarcimento del danno subito. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel sostenere che a fronte di tali diritti il conduttore non può, però, pretendere l’eliminazione dei vizi da parte del locatore.

Una consolidata giurisprudenza della cassazione afferma che vi sia una presunzione di responsabilità del locatore che trova il proprio fondamento nel comportamento genericamente negligente o colposo del locatore: come mancanza di diligenza nell’accertamento, nella comunicazione o nella risoluzione dei vizi. Si discute però se si tratti di responsabilità contrattuale o extracontrattuale[6]: dottrina maggioritaria sostiene la prima ipotesi basandosi sul presupposto che il vizio della cosa data in godimento può produrre un danno a sfavore del conduttore solo manente contratto.

Il locatore può comunque esimersi dalla responsabilità a suo carico o provando che l’evento è stato generato da un caso fortuito o ad un fatto illecito del terzo[7], oppure può essere esclusa per via pattizia non essendo l’art. 1579 c.c. norma inderogabile.

Autoriduzione del canone da parte del conduttore

Obbligo del conduttore è quello di pagare il corrispettivo: cioè la controprestazione in funzione sinallagmatica del godimento del bene. La giurisprudenza al riguardo, sostiene che il corrispettivo può consistere non solo in denaro, ma anche in una prestazione non pecuniaria e quindi in cose fungibili, o in prestazioni di fare o non fare. Ad ogni modo per essere valido deve possedere i requisiti richiesti dall’art. 1346 c.c. e quindi deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile, e sorge nel momento della conclusione del contratto, salvo diversa pattuizione.

Il mancato o ritardato pagamento del corrispettivo, qualsiasi esso sia stato determinato, può condurre alla risoluzione del contratto. L’ordinamento, comunque, tutela per tutta la durata del rapporto, che vi sia quell’equilibrio contrattuale predisposto dalle parti.

Il conduttore, quindi, non può in nessun caso decidere unilateralmente di ridurre o sospendere la prestazione del corrispettivo. In tal senso si è sempre orientata la giurisprudenza degli ermellini[8] nell’affermare l’illegittimità della sospensione del pagamento del canone anche nell’ipotesi in cui il bene locato subisca una riduzione o una diminuzione dovuta ad un vizio. Infatti l’obbligazione principale del conduttore (di corrispondere il canone) continua con il perdurare del godimento del bene locato, (che il conduttore non può far cessare unilateralmente), di conseguenza egli non può sospendere la sua prestazione corrispettiva, essendo indispensabile a tal fine una dichiarazione dell’autorità giudiziaria. Ne deriva che la riduzione o sospensione unilaterale del corrispettivo comporta un’alterazione oggettiva del sinallagma contrattuale anche se l’oggetto della locazione è soggetto a vizi che ne diminuiscano l’utilizzo, anche ricollegabili al fatto del locatore. La cassazione afferma, infatti, che la sospensione o la riduzione del canone sono legittime solo se conformi a lealtà e buona fede. Ne deriva che il conduttore, che abbia continuato a godere del bene, per quanto viziato, non può sospendere la sua prestazione poiché verrebbe a mancare la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. Si potrebbe giustificare allora, solo una riduzione del canone proporzionale all’entità del mancato godimento, in alternativa il conduttore può sempre chiedere la risoluzione del contratto. In tutto i casi comunque, la decisione di modificare il corrispettivo non può essere presa unilateralmente dal conduttore, ma solo dal giudice o dalle parti, in accordo tra di loro[9].

Oneri accessori al canone di locazione

Il codice civile ad eccezione dell’art. 1601 c.c. (che pone a carico del locatore lo spurgo dei pozzi neri) non specifica altri oneri accessori e lascia liberi i contraenti di regolarsi in piena autonomia. La giurisprudenza costante, per il caso in cui il contratto di locazione nulla prevedesse al riguardo, ha sempre sostenuto, argomentando dall’art. 1374 c.c., che le spese per gli oneri condominiali fossero di competenza del conduttore, in proporzione al suo godimento dei servizi comuni; attribuendo carattere di accessorietà a detta obbligazione. Ne consegue che l’inadempimento degli oneri accessori non configura ipotesi rilevante ai fini della risoluzione del contratto[10].

La linea di confine tra oneri accessori e canone locatizio viene definitivamente delineata con l’emanazione dell’art. 9 della legge sull’equo canone che pone a carico del conduttore tutta una serie di spese accessorie. La legge ha, inoltre, espressamente previsto che l’inadempimento del pagamento degli oneri accessori è causa di risoluzione del contratto, sul presupposto che, anche se l’obbligazione degli oneri accessori è autonoma rispetto al canone, comunque è parte integrante della struttura sinallagmatica della locazione[11].

Caso sottoposto alla cassazione

Il problema sottoposto al vaglio della cassazione riguardava lo spurgo dei pozzi e delle latrine. La disciplina codicistica pone tale onere a carico del locatore, ma nel caso di specie si trattava di locazione ad uso diverso da quello di abitazione a cui si applica la legge 392/78. La disciplina specifica differisce da quella generale del codice civile. Infatti, in base al combinato disposto degli art. 41 e 9 della predetta legge rientrano tra gli oneri accessori al canone, a carico del conduttore lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine.

Di conseguenza la corte ha rigettato il ricorso sostenendo la non imputabilità al locatore del vizio sopravvenuto, essendo la riparazione in oggetto, onere espressamente stabilito dalla legge a carico del conduttore.

GIURISPRUDENZA CONFORME

Cassazione civile sezione III 8  gennaio 2010 nr 74

Cassazione civile sezione III 18 gennaio 2008 nr 261

Cassazione civile 13 maggio 2008 n. 11903

Cassazione civile 13 luglio 2005 nr 14739

Cassazione civile 14737/2005

Cassazione civile 7 marzo 2001 nr 3341

Cassazione civile 17 maggio 1983 ne 3411

Cassazione civile 13 febbraio 1957 n. 552

Cassazione civile 16 marzo 1963 n. 658

BIBLIOGRAFIA

Massimo Dogliotti, Alberto Figone “La locazione. Disciplina generale- le locazioni abitative” il diritto privato oggi serie a cura di Paolo Cendon, Giuffrè Editore

Francesco Gazzoni, “Manuale di Diritto Privato” Edizioni Scientifiche Italiane

Angelo Luminoso “i contratti tipici e atipici, contratti di alienazione, di godimento, di credito” Trattato di diritto Privato a cura di Giovanni Iudica e Paolo Zatti, Giuffrè editore 1995

Cristia Cillo, Antonietta D’Amato, Giuseppe Tavani, “Dei singoli contratti volume primo” manuale e applicazioni pratiche dalle lezioni di Guido Capozzi. Giuffrè Editore 2005

Antonio Masi “Locazione (storia)” Enciclopedia del Diritto. Giuffrè Editore.

Giovanni Silvio Coco “Locazione (dir. Priv.)” Enciclopedia del Diritto. Giuffrè Editore

G. Trifone “La locazione: disposizioni generali” trattato di diritto privato diretto da Pietro Rescigno, Utet giuridica, 2007

SENTENZA

Cassazione civile sezione III sentenza 18 ottobre 2012 n 17892

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente

Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente sentenza

sul ricorso 22924/2009 proposto da: (OMISSIS) SOC. COOP. A R.L. (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro (OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita’ di erede della propria madre Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 961/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 10/07/2008, R.G.N. 2191/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

1.- Nei tre giudizi di convalida di sfratto per morosita’ promossi nel 1990 da (OMISSIS), quale procuratore di (OMISSIS), nei confronti della Cooperativa (OMISSIS), conduttrice di un immobile composto da cantinato e piano rialzato adibito a poliambulatorio medico, la convenuta sostenne di non aver pagato per i rigurgiti di acque luride provenienti dalla tazza di un gabinetto del piano cantinato, tali da impedire l’uso dell’immobile e che la locatrice non aveva provveduto ad eliminare.

I tre giudizi e quello di opposizione ad un decreto ingiuntivo richiesto dalla locatrice per gli ulteriori canoni intanto maturati furono riuniti.

Il tribunale di Palermo, espletata c.t.u. ed assunta la prova testimoniale, accolse le domande attoree con sentenza del 15.7.2003, l’appello avverso la quale e’ stato rigettato dalla Corte d’appello di Palermo con sentenza n. 961 del 2008 sul sostanziale rilevo che dall’espletata istruttoria era risultato che gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell’appartamento locato.

2.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Cooperativa conduttrice, affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso (OMISSIS), in affermata qualita’ di erede della madre (OMISSIS).

Motivi della decisione

1.- La controricorrente infondatamente contesta la legittimazione della ricorrente Cooperativa (OMISSIS), trasformatasi da soc. coop a r.l. in societa’ cooperativa il 30.3.2005, per l’assorbente ragione che la trasformazione di una societa’ in un altro dei tipi previsti dalla legge non si traduce comunque nell’estinzione del soggetto e nella correlativa creazione di uno diverso, ma configura una vicenda meramente evolutivo – modificativa dello stesso soggetto (Cass., sez. un., n. 23019/2007).

E’ del pari infondata la contestazione, operata dalla ricorrente Cooperativa, della legittimazione di (OMISSIS) quale erede di (OMISSIS), essendo stato dalla controricorrente documentalmente provato, mediante produzione effettuata all’atto del deposito del controricorso, che (OMISSIS) e’ l’unica erede della madre (OMISSIS), deceduta il 12.10.2009 (cfr. dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta’ in data 19.11.2009).

2.- Col primo motivo – deducendo violazione degli articoli 1576, 1577, 1578, 1585, 1609 c.c. – la ricorrente societa’ conduttrice si duole di non essere stata considerata esente da responsabilita’ per avere piu’ volte avvisato il locatore della necessita’ di interventi di manutenzione straordinaria all’impianto fognario, il cui mancato funzionamento impediva completamente l’uso dell’immobile locato.

2.1.- Col secondo motivo e’ denunciata violazione dell’articolo 1460 c.c., per avere la corte d’appello disatteso l’exceptio inadimpleti contractus, in ordine al mancato pagamento dei canoni locativi; eccezione che avrebbe invece dovuto ritenere fondata in relazione al totale venir meno della prestazione del locatore.

3.- Il ricorso e’ infondato.

E’, infatti, erroneamente negato che la Legge n. 392 del 1978, articolo 9, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all’articolo 41, comma 1, della legge stessa; e non e’ contestata la ratio decidendi (al di la’ della formale menzione dell’articolo 1585 tra le norme di cui e’ denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver “agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dall’articolo 1585 c.c., comma 2” (cosi’ la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).

In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l’interpretazione offerta dalla Corte d’appello dell’articolo 1585 c.c., mentre e’ inammissibile la diversa (rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale) valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie (il cui apprezzamento e’ stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede), la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilita’ dell’affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilita’ al locatore dell’inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilita’ che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente.

4.- La peculiare (ma tuttavia non specificamente censurata) interpretazione dell’articolo 1585 c.c. sulla quale la Corte di merito ha fondato la decisione sfavorevole alla ricorrente induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa le spese.

[3] “…Per quanto innanzi detto, appare ormai non più procrastinabile la emanazione di quella organica disciplina di tutta la complessa materia delle locazioni di immobili urbani, che e' stata già preannunciata nell'art. 1 della legge n. 841 del 1973, …..  La Corte auspica che l'instauranda disciplina … valga … ad equamente conciliare, mediante soluzioni aventi caratteri di ordinarieta' e definitivita', i contrapposti interessi dei locatori e dei conduttori, al cui conflitto ed alla eventuale soccombenza degli uni o degli altri, …, non può certo rimanere indifferente la collettività nazionale, chiamata, ove del caso, ad apprestare provvidenze ristoratrici. Sarà in tal guisa possibile attingere razionali equilibri, ottemperando al precetto costituzionale, che vuole perseguita ed assicurata la preminente funzione sociale della proprietà, mediante un armonico congegno di limiti, ai quali non può esser consentito di spingersi fino al segno di vanificarne il godimento.” Corte Costituzionale 18 novembre 1976 n. 225