Parere di diritto civile
TIZIO, proprietario dell’immobile sito in Roma, Via della Conciliazione, partecipa ad un assemblea condominiale in cui la maggioranza modifica il criterio per la ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge, esprimendo parere sfavorevole. Si rivolge al vostri studio legale per verificare la possibilità di invalidare la delibera condominiale. Assunte le vesti del legale di TIZIO, esprima il candidato parere motivato, individuando in particolar modo le differenze tra la fattispecie di nullità e annullabilità delle delibere condominiali.
Nella fattispecie in esame, Tizio prende parte all’assemblea condominiale dell’edificio di cui il proprio immobile fa parte, esprimendo parere sfavorevole circa la modifica – votata a maggioranza – della ripartizione delle spese comuni in difformità rispetto alle previsioni di legge.
Al fine di esaminare i vari istituti ricollegabili al caso di specie, occorre preliminarmente effettuare un breve excursus sull’istituto giuridico del condominio.
Il condominio, regolato dagli artt. 1117 e ss. c.c., è sostanzialmente un ente di gestione, che non ha una propria personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini che ne fanno parte, operando in rappresentanza e nell’interesse comune di questi ultimi.
L’assemblea condominiale, espressione della volontà dei singoli condomini attraverso la quale vengono deliberate le varie decisioni prese con le maggioranze di volta in volta necessarie, è quell’organismo cui hanno diritto a prendere parte tutti i singoli condomini – che, pertanto, andranno avvisati nelle forme dell’art. 66 delle disposiz. att. del c.c. – e che, ai sensi del medesimo articolo, deve essere convocato in via ordinaria almeno una volta l’anno per approvare il bilancio e confermare o meno l’amministratore, la cui nomina, ai sensi dell’art. 1129 c.c., è obbligatoria quando i condomini siano più di quattro.
Tornando al caso posto all’attenzione dello scrivente, è necessario confrontare la fattispecie verificatasi con il dettato normativo di cui all’art. 1123 c.c. in materia di ripartizione delle spese condominiali, nonché quello relativo all’art. 1137 c.c., in materia impugnazioni delle deliberazioni assembleari (annullabili).
L’art. 1123 c.c. disciplina la ripartizione legale delle spese condominiali per la conservazione ed il godimento delle parti comuni; tale ripartizione, ai sensi del primo comma del medesimo articolo, avviene in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione.
E’ evidente che, in linea di principio, tale disciplina legale sia convenzionalmente derogabile, non essendo posto alcun limite alle parti, con conseguente legittimità della convenzione che modifichi la ripartizione delle spese contenuta nella delibera assembleare.
Condizione necessaria, tuttavia, affinché la delibera contenente la deroga convenzionale sia valida è che essa sia assunta all’unanimità, a pena di radicale nullità della stessa delibera, deducibile senza limitazione di tempo (Cass. n. 4627/88).
Trattasi, pertanto, di nullità della delibera, in quanto priva degli elementi essenziali, che potrà essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse concreto ai sensi dell’art. 1421 c.c. (Cass. 4197/87) e che potrà essere rilevata anche d’ufficio dal giudice.
In tal caso, infatti, non deve farsi riferimento all’art. 1137 c.c., relativo esclusivamente alle delibere assembleari annullabili, e cioè quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle richieste o affette da vizi formali o attinenti al procedimento di convocazione, nei cui confronti deve proporsi ricorso, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni decorrenti dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data di convocazione per gli assenti, secondo il dettato dell’ultimo comma del medesimo articolo.
Vieppiù, la nullità della delibera condominiale potrebbe essere fatta valere anche dal condomino presente e favorevole nella votazione, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua obbligazione personale.
In conclusione, a parere dello scrivente, Tizio ben potrà impugnare la delibera condominiale mediante azione per far valere ed accertare la nullità della stessa ai sensi dell’art. 1421 c.c., avendovi un interesse concreto del tutto evidente.
