L’occupazione di immobile senza titolo: Profili risarcitori
A cura dell’avv. Giuliana Degl’Innocenti
Nel caso si venga privati della possibilità della regolare fruizione di un immobile ad opera di un terzo che non ne abbia titolo alcuno, si profila il diritto a promuovere un’azione civile per chiedere la condanna al rilascio, ovvero la restituzione.
L’azione di specie costituisce uno strumento per mezzo del quale l’attore ben può limitarsi a far acclarare che l’immobile è attualmente detenuto da un soggetto destituito di titolo legittimo, senza chiedere che il Giudice valuti, accerti e si pronunci anche riguardo al suo diritto di proprietà.
L’istante, in tal maniera, sarà pertanto dispensato dall’onere di provare di essere pieno proprietario. Sarà bastevole, infatti, che in riferimento a ciò alleghi idonea documentazione.
I casi che si possono prospettare, sostanzialmente, sono tre.
Il primo è rappresentato da quello in cui un terzo occupi e goda del tutto arbitrariamente dell’unità immobiliare, in totale assenza di alcun titolo in suo favore (ad esempio un contratto di vendita, di locazione, ecc.).
Il secondo si verifica quando tra proprietario e terzo sia stato effettivamente stipulato un contratto tale da legittimare quest’ultimo a disporre del bene ma, di questo, se ne contesti o l’originaria validità (per esempio: il contratto è nullo in quanto privo di un requisito essenziale, come la capacità di una parte o il difetto di causa o di forma) oppure l’inefficacia (per esempio: il contratto è sottoposto a una condizione sospensiva non ancora verificatasi).
Il terzo si ha nell’ipotesi in cui un contratto, sia pure in origine valido ed efficace, ha successivamente terminato di produrre effetti (per esempio: la scadenza di un contratto di locazione).
Nelle tre circostanze considerate si verifica, appunto, una c.d. occupazione senza titolo ma, se nella prima non è mai intercorso, fin dall’origine, alcun titolo in favore dell’occupante, nelle altre due, invece, sì.
Da quanto sopra esposto discendono rilevanti effetti, principalmente, riguardanti il rito applicabile.
Infatti, se non è mai esistito un titolo non si potrà azionare il più celere rito speciale di cui all’art. 447 bis c.p.c. bensì sarà necessario agire attraverso un ordinario giudizio di cognizione o, al massimo, promuovere un ricorso secondo lo speciale rito sommario di cui all’art 702 bis c.p.c., poi in caso di sussistenza dei presupposti si potranno richiedere al Tribunale idonei provvedimenti ex art. 700 c.p.c.
Se, invece, l’azione per il rilascio venga promossa nei riguardi, ad esempio, del conduttore moroso che alla scadenza non abbia restituito l’immobile, la lite ricadrà nelle occupazioni sine titulo in senso lato, con applicazione del rito locatizio (vedi ex multis, Cass. 10070/2001).
Nel caso invece di contratti che, sia pure contemplanti una detenzione qualificata dell’immobile da parte dell’occupante, non vengono fatti ricadere nella materia locatizia (ad esempio un contratto di affittacamere, di albergo o pensione, di deposito) non sarà possibile utilizzare il rito predetto.
L’occupazione senza titolo, infine, legittima il proprietario a richiedere il risarcimento del danno patito.
Gran parte della Giurisprudenza di legittimità qualifica come danno in re ipsa quello cagionato al proprietario di un’unità abusivamente occupata da altri.
Quindi l’attore non dovrà provare specificatamente di aver subito un pregiudizio patrimoniale ma, più semplicemente, dovrà allegare le circostanze dalle quali il Giudice, anche per mezzo di elementi presuntivi semplici, potrà liquidare in suo favore un certo ammontare di denaro a ristoro della lesione subita.
Sulla quantificazione dell’importo considerato la Suprema Corte è solita utilizzare il parametro del valore locativo del bene (Cass. n. 3223/2011; Tribunale di Milano n. 11752/2013, Tribunale di Milano n. 55477/2012) cioè commisura il danno secondo i parametri dei canoni di locazione praticati sul mercato.
Tuttavia è bene sottolineare che l’attore avrà comunque sempre l’onere di fornire specifica dimostrazione in giudizio degli elementi e della situazione di fatto, al momento dell’occupazione e successivamente ad essa, da cui ha avuto, appunto, scaturigine il danno lamentato (sul punto: Cass. n. 5058/2012).
E’ di palmare evidenza, infatti, che difficilmente potrà trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva di un appezzamento di terra incolto e non utilizzabile o di una unità immobiliare in ogni caso non locabile, diversamente, potrà essere accolta la richiesta di liquidazione della lesione, sotto forma di lucro cessante, subita dal soggetto che, proprio in conseguenza del mancato rilascio di un appartamento sia stato costretto, per un certo lasso temporale, a pagare un affitto a terzi.
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