Novità e differenze nel mercato immobiliare
A cura degli avv. Martina Tosetti e Giulia Talamazzi
Nel periodo di profonda crisi in cui versa ormai da anni il mercato immobiliare italiano e di estrema difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie, il Legislatore – di recente, – ha introdotto, o meglio, disciplinato la natura contrattuale di due istituti: il c.d. rent to buy ed il leasing immobiliare abitativo.
Si tratta di figure negoziali essenzialmente finalizzate ad acconsentire l’acquisto di un immobile da parte di un soggetto che non disponga della liquidità immediata o che non riesca ad ottenere un credito dai competenti istituti, ad esempio per l’elevata entità dell’importo richiesto o dello scarso punteggio di rating sull’affidabilità bancaria.
Ciò che – prima facie – accomuna i due istituti in parola è la circostanza che entrambi i negozi sono caratterizzati da due susseguenti periodi temporali: in un primo momento, infatti, l’immobile viene concesso in godimento all’ipotetico futuro acquirente, il quale è vincolato unicamente alla corresponsione di un canone; solo al termine di detto periodo di godimento il conduttore potrà decidere se acquistare l’immobile, versando il prezzo residuo pattuito sin dall’inizio nel contratto.
Data questa affinità, occorre tuttavia indagare – sia pur brevemente – quali siano gli elementi di distinguo dei due diversi istituti giuridici de quo, muovendo da una disamina degli stessi e degli elementi maggiormente caratterizzanti.
Il contratto di rent to buy è stato disciplinato expressis verbis dall’art. 23 del D.L. 12.09.2014, n. 133, rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, e poi convertito in L. 11.11.2014, n. 164[1].
Tale riconoscimento di tipicità contrattuale per via legislativa, pertanto, ha risolto alla radice il problema relativo alla corretta qualificazione del contratto di rent to buy, in precedenza già utilizzato dagli operatori del settore immobiliare[2] e inquadrato dagli interpreti alla stregua di un contratto atipico ex art. 1322 c.c. o di un contratto “ibrido”, ossia quale risultato del collegamento negoziale tra fattispecie tipiche (come, ad esempio, locazione ed contratto preliminare di acquisto)[3] [4].
La nuova fattispecie contrattuale è diversa dalla locazione finanziaria – come sancito dalla stessa norma – ed è destinata a regolare tutti quei contratti che prevedono “l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto” (art. 23, c. 1, D.L. 133/2014)[5].
Elementi costitutivi del rent to buy sono[6]:
(i) la concessione da parte del concedente del godimento immediato in favore del conduttore di un immobile;
(ii) il pagamento da parte del conduttore di un canone di locazione in favore del concedente;
(iii) il diritto da parte del conduttore di acquistare entro un determinato termine l’immobile a fronte del pagamento di un prezzo;
(iv) in tal caso, l’imputazione (in tutto o in parte) al prezzo di quanto corrisposto dal conduttore fino al trasferimento del diritto di proprietà.
In buona sostanza, la formula del rent to buy garantisce, a chi voglia acquistare un immobile, di goderne immediatamente e per un certo periodo di tempo, a fronte del pagamento di una quota dei canoni imputata al corrispettivo che dovrà essere restituita all’usufruitore in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine pattuito dalle parti.
L’acquirente, pertanto, potrà godere dell’immobile sin da subito senza, tuttavia, dover corrispondere immediatamente il prezzo intero ed, inoltre, avrà maggiori possibilità – al momento dell’acquisto – di ottenere un credito in ragione dell’importo minore residuo.
Il venditore, dal canto suo, da un lato avrà la possibilità di occupare l’immobile già prima della compravendita e dall’altro potrà godere di un’entrata immediata scaturente dal pagamento dei canoni da parte del compratore, sul quale, inoltre, graveranno anche tutte le spese di gestione ordinaria dell’immobile abitato[7].
Il D.L. 133/2014, inoltre, estende alla species contrattuale in esame, l’applicazione di istituti già disciplinati a livello civilistico.
Innanzitutto, l’art. 23, c. 1 del citato decreto sancisce l’obbligo di trascrizione del contratto di rent to buy, ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., con la conseguenza che anche il predetto contratto dovrà rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
Tale contratto è, infatti, trascrivibile alla stregua di un contratto preliminare, con la non irrilevante differenza che l’effetto prenotativo si estende a tutta la durata del godimento fino ad un massimo di dieci anni, periodo ben superiore ai tre anni previsti dall’art. 2645-bis c.c. per il normale contratto preliminare.
In caso di inadempimento, poi, il terzo comma dell’art. 23 D.L. dispone l’applicabilità dell’art. 2932 c.c. sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, secondo il quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Il successivo comma 5, inoltre, sancisce che – in ipotesi di inadempimento del concedente (venditore) – “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorata degli interessi legali”; diversamente, se l’inadempimento è realizzato dal conduttore (acquirente) “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità”, salvo diverse pattuizioni nel contratto.
Nell’ipotesi di fallimento, infine, il sesto comma dell’articolo in parola prevede che, in caso di insolvenza del concedente il contratto prosegue – fatta salva l’applicazione della revocatoria fallimentare -, mentre in caso di fallimento del conduttore spetterà al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto.
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Il contratto di leasing immobiliare abitativo, diversamente, è stato introdotto dall’art. 1, c. 76-84, della Legge di Stabilità 2016 e deve essere collocato nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare [8] [9].
A tal proposito, si rileva che il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata pattuita, la proprietà, a fronte della provvista messa a disposizione da un soggetto abilitato al credito e dietro il pagamento di canoni periodici al prezzo di riscatto.
In altri termini, con l’operazione di leasing immobiliare, a fronte della stipula del contratto, la società di leasing (concedente), su scelta del cliente (utilizzatore), acquista il bene, che, a fronte del pagamento di un canone periodico, viene messo a disposizione dell’utilizzatore, il quale avrà la facoltà di acquistare il bene al prezzo predeterminato sin dall’inizio del rapporto contrattuale .
La struttura più comune di leasing immobiliare consta di tre fasi: un primo pagamento al momento della stipula del contratto, il pagamento di un certo numero di canoni periodici ed, infine, il pagamento del prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare qualora voglia acquistare il bene alla scadenza del contratto (cd. “opzione di riscatto”).
Come anticipato, nell’ambito del leasing immobiliare deve collocarsi il leasing immobiliare abitativo, introdotto – come detto – dalla Legge di Stabilità 2016, commi dal 76 all’84 dell’art. 1, la quale disciplina i contratti di locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale.
In particolare, in detta figura contrattuale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art 106 TU Banca, “si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto”.
Similarmente a quanto previsto nel leasing immobiliare, l’utilizzatore del leasing abitativo “alla scadenza del contratto ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”.
Le disposizioni della Legge di Stabilità sembrano riferirsi ad una fattispecie contrattuale complessa ricomprendente due negozi tra loro collegati: il contratto di leasing, con cui il concedente si impegna ad acquistare/far costruire l’immobile su scelta dell’utilizzatore ed il contratto di compravendita, con il quale il concedente, in adempimento all’obbligazione assunta nel contratto di leasing, acquista l’immobile abitativo scelto dall’utilizzatore al fine di metterlo a sua disposizione per il tempo convenuto.
I soggetti delle operazioni di leasing immobiliare abitativo sono, quindi, da un lato il cd. “concedente”, che può essere unicamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing e, dall’altro il cd. “utilizzatore” che deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.
L’oggetto del contratto in esame può essere un fabbricato ad uso abitativo costruito ovvero in corso di costruzione o un terreno su cui costruire il fabbricato ad uso abitativo.
Elemento essenziale del contratto di leasing abitativo sarà l’indicazione esplicita della volontà dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile acquistato/fatto costruire secondo le sue indicazioni e messo a sua disposizione.
Un altro elemento caratterizzante la figura contrattuale del leasing immobiliare abitativo concerne la responsabilità per perimento dell’immobile che – benché non proprietario – ricade sull’utilizzatore, il quale assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene.
La Legge di Stabilità ha, inoltre, introdotto una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette sia per quelle indirette. Tale disciplina agevolata, peraltro, ha una valenza temporalmente limitata in quanto, come espressamente previsto dal c. 84 dell’art. 1, è destinata unicamente ai contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
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Esaminati singolarmente i due schemi contrattuali del rent to buy e del leasing immobiliare abitativo, si ritiene utile riepilogare le più rilevanti differenze tra gli stessi, al fine di consentire di compiere le scelte più opportune.
Come sopra evidenziato, infatti, i due contratti in esame si distinguono sotto diversi profili.
Innanzitutto, l’oggetto del rent to buy può essere una qualsiasi tipologia di immobile, mentre quello del leasing abitativo può riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione (anche se in costruzione).
Inoltre, i soggetti del rent to buy possono essere persone fisiche, società o enti di qualsiasi tipo (sia in relazione alla figura del concedente sia a quella dell’utilizzatore), mentre quelli del leasing abitativo sono più specifici in quanto il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario e l’utilizzatore deve essere necessariamente una persona fisica che voglia acquistare un immobile adibito ad abitazione.
Sotto il profilo della trascrizione, la legge prevede che il contratto di rent to buy possa essere trascritto nel Registri immobiliari con tutela del futuro acquirente fino al momento dell’acquisto e per un periodo massimo di dieci anni[10], non disciplinando espressamente il contratto di leasing abitativo, al quale – in via interpretativa – viene applicata la disciplina sulla locazione ultranovennale.
Per quanto concerne il canone, poi, nel contratto di rent to buy devono essere obbligatoriamente specificate le due componenti del canone (cioè la quota che funge da corrispettivo e quella che costituisce un acconto per il futuro acquisto), mentre tale obbligo di ripartizione del canone non è previsto nel leasing abitativo[11].
[1] Il D.L. 12 settembre 2014 n. 133 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana 12 settembre 2014 n. 212. Il predetto decreto è stato convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014 n. 164, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana 11 novembre 2014 n. 262, S.O. n. 85.
[2] Infatti, il contratto di rent to buy si ispira ad una prassi immobiliare già degli anni Cinquanta nata nei paesi di common law (circostanza che peraltro giustifica l’utilizzo diffuso dell’espressione in lingua straniera, che risponde ad un costume in voga nella società moderna).
[3] A. FUSARO, Rent to buy, Help to buy, Buy to rent, tra modelli legislativi e rielaborazioni della prassi, in Contratto ed Impresa, 2014, II, 421.
[4] A. BUSANI – E. LUCCHINI GUASTALLA, Il «rent to buy» non è affitto, in Il Sole 24 Ore. Il Quotidiano del Diritto, 24 settembre 2014, reperibile su http://www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com/art/parla-mento-e-giustizia/2014-: “la formula del «rent to buy» si configura come una fattispecie contrattuale nuova. È infatti facile osservare come nel Dl 133/2014 (cosiddetto «Sblocca Italia») il legislatore abbia prestato particolare attenzione a conferire al contratto di rent to buy un assetto assai autonomo rispetto al contratto di locazione «ordinario». In altri termini, dal Dl 133/2014 emerge un contratto che non è qualificabile come uno «speciale» contratto di locazione, caratterizzato dalla sussistenza di una speciale clausola in base alla quale il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene imputando a prezzo, in tutto o in parte i canoni pagati; ma uno schema contrattuale a sé stante rispetto alla «normale» locazione, e quindi caratterizzato da norme assai specifiche (e non da quelle che il Codice civile e la legislazione speciale rivolgono al «normale» contratto di locazione”.
[5] l testo dell’art. 23 del Decreto, nel testo vigente a seguito della conversione in legge, rubricato Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili: «1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
1bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775bis e 2825bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano, altresì, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c) del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.
8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’art. 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale».
[6] G. ASCHIERI e G. FIORI, “RENT TO BUY E FALLIMENTO NOTE A MARGINE DI UN PROVVEDIMENTO DEL TRIBUNALE DI VERONA”, Il Caso.it, 24 febbraio 2015.
[7] A. BUSANI, Clienti senza rete in caso di cessione o di fallimento, in Il Sole 24 ore, 19 marzo 2012, reperibile su http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2012-03-19/clienti-senza-retecaso-064215_PRN.shtml
[8] Guida al leasing immobiliare di cui al sito http://www.notariato.it/sites/default/files/Guida_Leasing_Immobiliare.pdf
[9] G. M. Galimberti, Il leasing. Elementi essenziali economici e finanziari, Milano 1981
[10] Dalla lettera della norma deputata alla disciplina del “Rent to buy” si evidenzia che, quanto al regime di pubblicità applicabile alla fattispecie, il contratto è trascrivibile “ai sensi dell’articolo 2645-bis Codice Civile”; che il termine di efficacia di tale trascrizione resta “elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”; che “la trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del Codice Civile”.
[11] Come emerge dalla guida IL CONTRATTO DI RENT TO BUY: INQUADRAMENTO CIVILISTICO E TRIBUTARIO Documento del 15 marzo 2015, a cura della Fondazione Nazionale dei Commercialisti, http://www.ipsoa.it/~/media/Quotidiano/2015/03/16/Rent-to-buy–l-analisi-della-FNC/RtB_FNC%20pdf.pdf
