Gli acquirenti delle unità abitative possono far valere il loro diritto reale d’uso direttamente nei confronti dei terzi
di Giuseppe Benfatto
Corte di Cassazione, sentenza del 18 settembre 2012 n. 15645
Quando il costruttore venditore cede ad un terzo l’area vincolata a parcheggio, gli acquirenti delle unità abitative devono agire contro il terzo acquirente per far valere le proprie ragioni, essendo preclusa la possibilità di aggredire il costruttore. La limitazione legale della proprietà, conseguente al vincolo, può essere fatta valere nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore venditore, il quale eludendo il vincolo abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio.
Nel caso specifico, i proprietari di alcuni appartamenti citavano in giudizio il proprietario di un’area adiacente all’immobile affinché quest’ultima venisse asservita a parcheggio dei loro immobili. Deducendo la nullità delle contrarie previsioni riportate negli atti di trasferimento. Il giudice di primo grado dichiarava l’area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l’esercizio del diritto reale di uso, lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti. In secondo grado la sentenza veniva sostanzialmente confermata.
Il proprietario dell’area, dunque, proponeva ricorso in Cassazione, lamentando la mancanza di un vincolo pertinenziale o diritto reale di uso per i parcheggi, secondo la modifica intervenuta con la legge n. 246 del 2005. La Corte rileva che si deve preliminarmente chiarire se la modifica in questione abbia natura interpretativa, in tal caso avrebbe efficacia retroattiva, ovvero abbia natura novativa, e di conseguenza potrebbe trovare applicazione solo per il futuro. Per la giurisprudenza di legittimità la disposizione sulla libera disponibilità dei parcheggi costituisce una novità nel quadro normativo che può influenzare solo le vicende successive alla sua entrata in vigore. Non può trovare applicazione retroattiva come auspica il ricorrente, dunque non può essere richiamata per la vicenda in esame. Deve ribadirsi, quindi, il principio per cui la limitazione della proprietà può essere fatta valere nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore venditore, il quale abbia riservato a sé la proprietà dell’area a parcheggio, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso solo nei confronti dei terzi, ai quali l’originario costruttore abbia alienato le aree destinate a parcheggio.
